Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Mừng ít lo nhiều!

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

Mừng ít lo nhiều!

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hiệu lực ngày 01/7/2015 có quy định mới về bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi có bảo lãnh của ngân hàng thương mại. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao.

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

“Nhà ở hình thành trong tương lai trước khi được bán, cho thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ.

Danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh do ngân hàng Nhà nước công bố.

Trách nhiệm bảo lãnh phải được cụ thể bằng hợp đồng giữa chủ đầu tư và ngân hàng thương mại. 

Ngoài ra, chủ đầu tư bắt buộc phải gửi bản sao hợp đồng này cho khách hàng khi ký hợp đồng mua, thuê mua. 

Trường hợp chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ, khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản khác quy định trong hợp đồng”.

Mừng ít!

Có thể hiểu rằng, việc bảo lãnh dự án là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ dự án không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh. Trong khi theo quy định trước đó, người mua nhà chịu thiệt khi dự án bị đình trệ, khách hàng có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tư, thậm chí là kiện ra tòa cũng chưa chắc đòi được tiền.

Quy định bắt buộc bảo lãnh dự án hiện nay sẽ hạn chế được cầu ảo, cung ảo bởi nếu dự án không bàn giao được, bên bảo lãnh phải trả tiền theo hợp đồng mua bán và hợp đồng đã ký kết, tránh tình trạng chủ đầu tư bán nhà trên giấy mà thực tế thì dự án không được thực hiện.

Về phía các ngân hàng thực hiện bảo lãnh, Ngân hàng Nhà nước đã được ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có điều khoản riêng về việc bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng công bố cả danh sách ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo lãnh bất động sản.

Lo nhiều!

Được kỳ vọng là sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản hiện nay, nhưng đến thời điểm này quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai vẫn khiến nhiều người băn khoăn.

Từ phía khách hàng mua nhà, hiện phần lớn khách không để ý đến việc mời luật sư tư vấn khi mua nhà, vì thế việc ký hợp đồng mua bán, ngay cả khi dự án được bảo lãnh, khách hàng cũng không thể lường hết rủi ro.

Theo một số ý kiến cho rằng các Ngân hàng thương mại hiện nay tham gia bảo lãnh chủ yếu để thu phí chứ không phải vì lợi ích của khách hàng. Vì thế, nếu chủ đầu tư “bắt tay” với ngân hàng, thì quyền lợi khách hàng khó bảo đảm.

Còn từ phía các Ngân hàng lại có những băn khoăn khác, theo họ quy định hợp đồng bảo lãnh chỉ có hiệu lực sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà là khó khả thi. Bởi hầu hết các dự án hiện nay, chủ đầu tư đều không bàn giao nhà theo đúng cam kết. Họ cũng lo ngại quyền lợi của khách hàng khó được đảm bảo, do Thông tư hướng dẫn hiện nay chỉ nặng về bảo lãnh tiến độ, chứ nghĩa vụ của chủ đầu tư với người bảo lãnh ra sao vẫn chưa thể hiện rõ. 

Ngoài ra, sau 1 tháng thực thi quy định mới này, khách hàng có những vướng mắc cho rằng nhiều doanh nghiệp khó khăn đã thế chấp dự án ở Ngân hàng, nay dự án đó có tiếp tục được Ngân hàng bảo lãnh hay không? Chủ đầu tư có thể thế chấp bảo lãnh dự án bằng một dự án khác hay không? Mức phí bảo lãnh ra sao? Các Ngân hàng có bảo lãnh khách hàng riêng lẻ của dự án, hoặc nếu các chủ dự án chưa mua được phí bảo lãnh, mà dự án vẫn đang tiến hành bán hàng thì phải xử lý thế nào?...

Để trả lời những câu hỏi này, trong cuộc “Hội thảo về quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” diễn ra ngày 01/8/2015 nhằm giải đáp nhiều thắc mắc trên. Tuy nhiên vẫn khiến nhiều người còn băn khoăn.

Theo Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, tại nhiều dự án trước khi bán hàng, chủ đầu tư đã phải có những cam kết về việc bảo lãnh. Để đạt được thỏa thuận này, chủ đầu tư sẽ phải chứng minh cơ sở pháp lý của dự án. Mặt khác, Thông tư 07 hướng dẫn việc bảo lãnh dự án cũng chỉ là những quy định khung. Quy trình bảo lãnh ra sao các ngân hàng thương mại sẽ có quy định cụ thể.

Có lẽ câu trả lời này chưa thỏa mãn được phần lớn khách hàng trong việc đảm bảo quyền lợi của họ. Vì vậy, khi khách hàng quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai nên có sự tìm hiểu kỹ lưỡng và cần đến sự trợ giúp của luật sư ngay từ bước có ý tưởng mua nhà để tránh được những rủi ro không đáng có.

Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và kịp thời. Liên hệ ngay với luật sư Hà Đô: 1900 62 80

Luật sư – Điểm tựa pháp lý cho sự phát triển vững bền